【基本案情】

2023年9月，周某通过中介平台了解到某小区一房屋的租赁消息，经联系房东郑某，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为一年，租金每月3000元。合同签订当日，周某支付了一个月房租及额外的租赁保证金3000元。

次日，周某入住，但偶然间从邻居处了解到该房屋距离装修完成还不满一个月。考虑到甲醛问题，周某立刻与郑某沟通要求退房，但被郑某拒绝。随后，周某又提出邀请第三方检测机构在双方都在场的情况下对房屋进行甲醛检测，并表示若甲醛未超标，则继续入住，否则需退房，而郑某对此未回应。

无奈之下，周某于次日自行委托某检测机构对房屋空气环境进行检测，结果显示室内空气中的甲醛含量超标。据此，周某通过微信向郑某发送检测报告，并表示房屋存在甲醛问题，要求退租。

三个月后，仍未得到任何有效回复的周某向法院提起诉讼。周某认为，郑某的行为已经侵犯了其合法权益，故请求法院确认双方租赁合同已解除，并要求郑某返还租金及租赁保证金共计6000元。

【法院裁判】

庭审中，被告郑某辩称，不认可租赁合同解除。房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，郑某一直按合同履行。房屋是7月进行的装修，在得知周某提起诉讼后，其对房屋也进行了第三方检测，发现不存在甲醛超标的情况，郑某不存在违约行为，故不同意退还租金及保证金。相反，郑某12月底才收回诉争房屋，周某支付的房租和保证金不足以弥补郑某的损失。为此，郑某提出反诉，请求判令周某向其赔偿三个月房租损失9000元。

针对郑某的反诉，周某辩称，双方已就房屋甲醛问题进行过沟通。如果郑某认为不存在超标情况，应当立即验证，而郑某一直拖延到案件审理时才委托检测，是为了等待甲醛不再超标。郑某的行为构成故意扩大租金损失。

人民法院审理后认为，郑某自认房屋于7月进行装修，其作为出租方，应提供符合居住条件的房屋。周某表示新装修的房屋可能存在甲醛超标问题，要求双方均在场的情况下进行甲醛检测，但郑某对此未有回应。在此情形下，周某有权单方委托检测机构出具检测报告。结合房屋装修时间及检测结果，周某担心甲醛超标并向郑某提出解除租赁合同，符合常理。

至于郑某在庭审过程中提供检测报告，主张房屋不存在甲醛超标情形，法院认为，考虑到甲醛的挥发性及空气流动性，郑某提供的检测报告仅能证明检测当时房屋内的空气质量情况，无法反映周某入住时的房屋情况。合同签订后周某一直积极与郑某协商沟通房屋甲醛问题，于起租日次日便提出解除合同，期间亦无故意拖延行为。周某提出解除合同后郑某理应及时收回房屋，郑某怠于收回房屋的租金损失应由其自行承担。

据此，人民法院判决双方租赁合同解除，郑某应退还周某租金及租赁保证金共计6000元。

【案例解读】

作为房屋出租人，应保证其出租的房屋室内空气质量符合国家环保标准。针对装修后空置时间短、甲醛等有害气体含量高的房屋，应积极进行检测、治理，需待其有害气体挥发至浓度限值以下才能对外出租。若出租人提供的租赁房屋有害气体超标，危及承租人身体健康，即便承租人订立合同时明知该租赁房屋空气质量不合格，人民法院也应支持承租人要求解除合同并退还租金等费用的请求。

承租人不慎租到“甲醛房”如何应对？

一、沟通反馈异议应留痕。在租赁过程中若发现可能存在甲醛等有害气体超标情况，应第一时间向出租人提出异议，并保留好双方的沟通记录。

二、检测机构选择要正规。必要时应请检测机构上门检测房屋内空气质量，并提前核查好机构的资质和权威证书，确保机构正规。检测时，尽可能保证双方都到场，若出租人拒不配合前往现场，承租人则应保留好检测报告、检测费用支付凭证及发票。

三、协商解决纠纷要理性。在检测出屋内空气质量不合格后，理性地与出租方协商退租事宜。若无法通过协商解决问题，可通过法律途径保护自身权益。

此外，律师提醒：在房屋租赁合同签订前，应详细了解房屋现状，询问装修结束时间。针对装修空置时间不长的房屋，必要时可要求出租人提供近期房屋内空气质量检测报告，确保居住环境良好。

【法律条款】

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第七百三十一条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

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供稿人：天津文诺律师事务所 李竹青律师