导语

违约方应否享有合同解除权？这在我国无论是理论界还是实务界都是十分具有争议的问题。这一问题的实质是，在特殊情况下违约方能否以及如何摆脱合同约束？

案情简介

某房地产开发公司开发了大片商业用房项目，并将大部分项目整体出租给一家百货公司，用于商业广场经营，剩下部分划分为单个小店面卖给个人，由个人在广场内个体经营。其中，自然人甲某以36万元价格购买其中一间小店面，但某房地产开发公司尚未为甲某办理产权过户。不久，百货公司倒闭，项目闲置，某房地产开发公司需要对整体项目进行调整，重新规划布局，因诸多小店面存在无法整体规划，为此，某房地产开发公司陆续与小业主解除商铺买卖合同，并支付相应对价。甲某不同意解除合同，提出如某房地产开发公司解除合同，须支付500万元。因此，某房地产开发公司诉至法院，请求解除合同。

法律分析

解除权作为一种形成权，除非法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有解除权。违约方请求人民法院判决解除合同，属于行使诉权而非实体法上的合同解除权。人民法院应根据合同是否能够继续履行、继续履行合同是否会对一方当事人极度不公平、当事人是否陷入合同僵局以及是否存在情势变更等情形，对合同是否解除作出裁判。人民法院判决解除合同的，该判决为变更判决，守约方可以主张违约方赔偿其因此而遭受的损失，包括合同履行后可以获得的可得利益损失。

法条链接

《民法典》第580条  

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条  

【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

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供稿人：天津文诺律师事务所 王富玮律师