【案情简介】

李某因需要购买房屋，经与甲公司业务员联系后，双方于2024年4月前往一处房屋现场看房。看房后，李某应业务员要求签署了《看房确认书》，该确认书明确了房屋信息，双方还约定“若委托方或委托方之配偶等人基于居间方已提供的房源信息、机会和服务，成功购入或承租本确认书房产的，则委托方需向居间方支付佣金。不得与房主私下交易，否则须按居间方规定收费标准的四倍支付服务佣金。委托方同意居间方在带看过程中拍照作为带看依据”。后李某在甲公司回访时表示了拒绝。

次日上午，经乙中介业务员带看相同房产，李某丈夫张某（买方）与案外人丁某（卖方）、居间方乙公司签订了《房地产买卖居间合同》，就相同房产达成了交易，李某向乙公司支付中介服务费8000元。

甲中介认为李某违反了合同约定，遂诉至法院，要求李某支付中介费用及违约金。

【法院审理】

法院经审理后认为，案件争议焦点是李某在案涉房屋买卖过程中是否存在绕开甲中介公司完成交易的“跳单”情形。

甲中介公司认可其公司不是唯一能够推广销售案涉房屋的中介机构，即案涉房屋并非甲中介公司独家房源，委托人通过网络、其他中介公司等正当途径同样能够获得案涉房源信息，委托人委托多个中介人从事中介活动，多个中介人为其提供交易信息或者媒介服务，委托人最后选择其中一个中介人，通过其与第三人订立合同。故委托人具有选择最满意、最合适的中介人为其提供优质服务并通过其与第三人订立合同的权利。且李某并未与案涉房屋的房主私下达成交易，而是通过其他中介的服务完成房屋买卖，并支付了相应的中介费，无主观逃避支付中介费的恶意。

故，法院驳回了甲中介公司的诉讼请求。

【典型意义】

“跳单”又称“跳中介”，是指中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务，私下与相对人订立合同的行为，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的现象。“跳单”违约的构成要件主要包括三个方面：（1）委托人接受了中介人的服务；（2）委托人利用了中介人提供的信息机会或媒介服务；（3）委托人绕开中介人直接订立合同。

实践中，卖方为了提高售价或尽快出售，可能通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买方也能通过多家中介公司了解房源信息。委托方与相对方最终达成交易究竟利用了哪家中介公司提供的服务，不能简单的以提供服务的时间先后判断，还需要结合服务的内容和合同的约定。本案中，某公司预先拟定的《看房确认书》包含的禁止“跳单”条款，是重复使用的，且未与委托人协商，其性质属于格式条款。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款的一方限制或者排除对方主要权利的，该格式条款无效。中介人带着看房付出的劳动是有限的，在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介的报价和服务可能存在较大差异，如果某个中介人以有限的付出限制买方的选择权，双方利益是明显失衡的，故本案驳回了原告全部诉讼请求。

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供稿人：天津文诺律师事务所 赵杰律师