【导语】

行为人在签订合同时掌握被代理公司公章，持有具有授权委托内容的股东会决议，是否构成有代理权授予的外观？公司就撤销此股东会决议采取公证、公告等方式予以公示，是否对相对人产生法律上的注意谨慎义务，相对人对其“不知道”有无主观上的过失，行为人实施的代理行为是否构成表见代理？

【案情简介】

2014年10月20日，怡港公司通过股东会决议形式同意引进酒店管理公司对怡港公司按四星标准进行装修，装修完成后给予无偿使用经营权8-10年，同时委托张某负责酒店管理公司的引进、洽谈等相关事项。但2017年2月27日怡港公司重新召开股东会，撤销了该股东会决议及相关内容的授权委托书。怡港公司（甲方）与曹某某（乙方）于2017年11月25日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方出租房屋给乙方，坐落于广德怡港国际大酒店附属楼一楼房屋，用于火锅店经营，租赁期限为10年，自2017年11月25日至2027年11月24日止。张某作为怡港公司股东广德公司的法定代表人，持该股东会决议，在合同甲方处签字并加盖怡港公司公章，曹某某在乙方处签字并按捺手印。

2018年3月，曹某某在装修附属楼一楼房屋时遭遇其他人阻挠，张某为了让曹某某继续装修火锅城，口头承诺可免租十年。2019年9月案涉房屋取得投入使用、营业前消防安全检查合格证。现怡港公司认为曹某某未按约支付租金及其他费用，故提起诉讼要求解除房屋租赁合同，并要求腾空房屋并支付租金及房屋占用期间损失等。

【审理过程】

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，怡港公司与曹某某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。2018年3月，曹某某在装修案涉房屋时遇到时其他人的阻挠，张某为了让案涉房屋尽快装修完成，口头承诺曹某某免租十年。张某作为怡港公司股东广德公司的法定代表人，且持有怡港公司委托张某负责酒店引进、洽谈事宜及可以给予免租期的股东会决议，该决议虽后来被股东会撤销，但在曹某某看来，2017年11月25日签订房屋租赁合同时，张某掌握怡港公司公章，且持有具有授权委托内容的股东会决议，形成代表公司的权利外观。故张某向曹某某的口头承诺应视为双方对房屋租赁合同中租金的变更，曹某某现拒付房租具有合理理由。怡港公司以曹某某不支付租金构成根本违约并以此要求解除合同的理由不能成立，故对怡港公司要求解除房屋租赁合同、腾空交还房屋、支付租金、资金占有期间利息和房屋占用期间损失的诉请，不予支持。

【法官说法】

行为人在签订合同时掌握被代理公司公章，且持有具有授权委托内容的股东会决议，即存在有代理权授予的外观，相对人对行为人有代理权形成了合理信赖。同时，作为通常意义的相对人判断，相对人签约时并不知道行为人代理权已被撤销。虽然公司就撤销此股东会决议采取公证、公告等方式予以公示，但对相对人并不必然产生法律上的注意谨慎义务，相对人对其“不知道”没有主观上的过失，行为人实施的代理行为构成表见代理。

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供稿人：天津文诺律师事务所 刘婷婷律师