【案情简介】

原告将名下房屋对外出租。被告在地铁施工过程中，导致该房屋开裂，经鉴定为局部危房。因房屋无法使用，第三方租户便停付租金。原告认为被告的施工行为直接造成其租金损失，诉请赔偿两百万元。

被告辩称：1、损失系第三方租户拒不腾房所致，应由租户担责；2、原告未及时协调腾房，扩大损失；3、原告主张的租金标准过高。 

【案件分析】

本案争议焦点：

1、责任主体：被告施工导致房屋损害事实成立，应承担侵权责任（《民法典》第1165条）。但损失赔偿范围需结合因果关系判定。

2、损失计算时段划分：法院根据房屋状态、维修条件等关键时间节点，将损失时段分为四阶段：

第一阶段：房屋沉降未稳定，属被告责任。施工导致客观维修条件不具备。

第二阶段：房屋沉降稳定，被告未完成修缮准备，需担责。被告未及时履行维修义务。

第三阶段：被告做好修缮准备，第三方未腾房致维修延误，损失与施工无直接因果。（原告应自行追责）

第四阶段：实际维修期，属被告责任。修复直接关联施工损害。

3、租金标准认定：采用原告与第三方租户合法有效的合同约定标准。

【处理结果】

判决赔偿金额：1,297,973.12元（仅为原告诉求的64.3%）。驳回其他诉讼请求，因第三方未腾房导致的损失由原告另行主张。

【相关法条】

《民法典》第一千一百六十五条第一款 ：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

《民法典》第一百七十九条 【民事责任的形式】：承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。

《民诉法解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 

【案例启示】

1、侵权责任边界：施工方对损害直接后果担责，但第三方介入导致的损失扩大可能切断因果关系链。

2、减损义务：权利人（原告）未及时协调腾房，需对扩大的损失自担风险。

3、证据时效：租金损失需结合合同约定、实际履行情况综合认定，历史协商记录、函件是关键证据。

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供稿人：天津文诺律师事务所 任博宇律师