【导语】

近年来,生活中出现了房主为谋取更高的经济利益,将自己的房屋“一房二卖”的现象,导致房屋交易关系的混乱,造成房屋买受人合法权益的侵害。天津市女企业家协会在本期就“一房二卖”问题展开案例分享，以期对“一房二卖”现象的预防有所裨益。

【案情简介】

2017年周某以260万元的价格购买了一处山东某小区的预售商品房，2018年11月，周某以290万元的价格将该房出售给齐某，双方签定的购房合同约定，签约当日由齐某先支付总房价的50%，周某将房屋交付给齐某，余款由齐某在90日内支付，支付余款当天双方共同至不动产交易中心办理过户手续。后齐某按约支付了房款并实际占有了该房屋，并开始对房屋进行装修，但产权过户手续并未按期完成。

2019年3月周某通知齐某表示不再履行原购房合同，次日，周某与郑某就系争房屋订立了购房款为325万元的售房合同，并于当日下午在不动产交易中心办理了产权过户手续。郑某随即凭不动产权证进入系争房屋，强行终止了齐某的装修活动，并更换了门锁，引发了纠纷。因此，齐某以周某、郑某为被告提起诉讼，以两被告恶意串通侵害他人利益为由，请求法院确认周某与郑某间的买卖合同无效，并要求周某继续履行对其的房屋过户义务。最终法院认定已办理过户登记的郑某享有房屋所有权。齐某可以要求周某返还已付购房款及利息，并可以请求周某承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

【法律分析】

一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

二、根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

三、根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款第二款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

四、根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

五、根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款第二款规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

六、根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【典型意义】

“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。房屋的所有权人“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约责任。

两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

在此提醒，房屋买受人在购房前需审核中介机构资质和买卖房屋权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在相关机构进行备案，要注意及时办理房产变更登记。

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供稿人：天津文诺律师事务所 李竹青律师