【导语】

借名买房是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。司法实践中，借名人与出名人往往因为后续办理房屋过户问题产生纠纷，诉至法院。

【案情简介】

吴某与王某系亲戚关系，因吴某暂无购房资格故借用王某名义购买系争房屋。吴某支付全部房款后，房屋产权登记在王某名下，但由吴某负责保管购房合同、房屋产证等购房资料并实际居住使用房屋。后吴某达到社保缴纳年限而具备购房资格，要求王某将房屋过户至其名下，但王某以各种借口拖延办理过户手续，吴某遂请求法院确认房屋所有权归其所有，并要求王某按照约定配合办理过户手续。王某以双方约定违反法律规定且吴某无权直接要求获得房屋所有权为由进行抗辩。

【法律分析】

《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。

《民法典》第208条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

《民法典》第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【典型意义】

实践中，借名买房存在以下几种情形：借名购买政策性保障住房、为符合限购政策而借名购买商品房、为规避信贷政策而借名购买商品房等。吴某与王某之间的借名买房协议是否有效应当根据“借名原因”进行具体分析。

一、政策性保障住房是面向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。如果吴某是因为其不符合购买政策性保障住房而与王某的签订借名协议，由于国家关于保障性住房的管理及分配属于公共秩序范围，借名协议违反了《民法典》第153条第二款规定，应无效。

二、如果当时吴某是因为规避限购政策而签订借名协议，因为房地产限购政策属于调控政策，不属于法律、行政法规的强制性规定且往往具有阶段性、临时性，在借名不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，不宜认定为无效。该政策仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。如果吴某在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。

三、当事人为获取银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房申办贷款，虽违反了银行的信贷监管政策，但该行为规避的是申办贷款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险通常相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益，故此类借名协议不宜认定无效。

综上，借名买房合同并不能直接产生物权变动效果，在性质上应属于合同纠纷。因此借名方也要承担极大的法律风险，希望大家能慎重考虑尽量避免此类情况发生。

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供稿人：天津文诺律师事务所 刘婷婷律师