【导语】

近年来，物业服务合同纠纷案件大量激增，已经成为常见的业主维权方式。这类纠纷主要与业主对物业服务的提供及物业费支付等问题相关。业主们最关心的就是物业公司的服务是否达到合同约定的标准，以及物业费应当由谁交纳、少交或不交等问题，今天主要针对这类问题进行解答。

【一、物业服务存在瑕疵可以拒绝或减少支付物业费么？】

多数业主反映，对物业服务企业提供环境卫生、秩序管理维护等大多不满意。物业服务企业未能按照合同约定提供物业服务，业主能否以此为由拒绝支付或者减少支付物业费？

【答】如果物业服务企业提供的物业服务仅仅是在某方面存在轻微瑕疵，则业主可以督促物业服务企业提高服务质量，但一般无法以此为由拒绝支付或减少支付物业费；如果物业服务企业提供的物业服务在某方面存在重大瑕疵，则业主不仅可以通过业主委员会督促物业服务企业进行整改，还可以要求减少支付相应的物业费，但鉴于物业服务企业通常在其他方面也提供了物业服务，此情形下如果业主主张拒绝支付全部物业费往往依据不足。

【二、物业费应当由业主付还是物业使用人付？】

有部分业主将房屋出租后，物业公司催缴物业费，此时应当由谁支付物业费？

【答】原则上，物业服务合同的相对人应为业主，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，应当依据合同约定支付物业费。但是，如果业主与承租人约定物业费由物业使用人支付，则物业使用人负有支付物业费的义务。如果物业使用人实际未按约定支付物业费，业主作为物业服务合同相对方仍然负有支付物业费的义务。故业主以共有部分维护管理与其无关，或者房屋长期空置不需要物业服务等主张拒绝支付物业费的理由不能成立。

【三、业主逾期未支付物业费，物业服务企业该如何处理？】

业主不按照物业服务合同约定支付物业费，物业公司可以怎么办？

【答】物业服务企业应当首先催告其在合理期限内支付，在合理期限届满而业主仍然未按约支付物业费的，物业服务企业可以通过诉讼或仲裁途径向业主主张欠付物业费。 

根据《民法典》第九百四十四条之规定，物业服务企业不得以停止提供电、水、热、燃气等方式催交物业费。如物业服务企业超出其管理职权，滥用停水、停电等措施造成业主损害，应当承担损害赔偿责任。

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供稿人：天津文诺律师事务所 刘婷婷律师